Il settore edilizio continua a rappresentare uno degli ambiti più complessi sotto il profilo IVA, per effetto della coesistenza di aliquote differenziate del 4%, 10% e 22%, applicabili in funzione della tipologia di immobile, della natura dell’intervento e delle caratteristiche soggettive del committente.

Il presente contributo propone una sintesi operativa della disciplina contenuta nel D.P.R. n. 633/1972, integrata dai principali chiarimenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate, con particolare attenzione agli interventi di recupero edilizio, alle cessioni immobiliari e alla disciplina dei beni significativi.

Indice

1. Costruzione di immobili: quando si applica il 4%, il 10% o il 22%
2. Cessioni immobiliari: imponibilità e aliquote
3. Interventi di recupero edilizio
4. Beni finiti e beni significativi
5. La disciplina dei beni significativi
6. Locazioni immobiliari

1. Costruzione di immobili: quando si applica il 4%, il 10% o il 22%

Le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto per la costruzione di fabbricati beneficiano di aliquote IVA differenziate ai sensi della Tabella A allegata al D.P.R. n. 633/1972.

L’aliquota del 4% trova applicazione principalmente per:

• costruzione di abitazioni “prima casa” non di lusso;
• fabbricati rurali abitativi;
• fabbricati “Tupini” destinati a imprese costruttrici.

L’aliquota del 10% riguarda invece:

• abitazioni prive dei requisiti “prima casa”;
• fabbricati Tupini destinati a privati;
• numerosi interventi di recupero edilizio.

Resta invece applicabile l’aliquota ordinaria del 22% per immobili di lusso e fabbricati non abitativi.

Tabella – IVA nelle costruzioni edilizie

La prassi amministrativa ha precisato alcuni aspetti rilevanti. La risoluzione n. 164/E/1998 ha chiarito che, negli appalti relativi a edifici con più unità immobiliari, è possibile differenziare l’aliquota in base ai requisiti dei singoli acquirenti.

Inoltre, la risoluzione n. 34/E/2018 e la risposta n. 564/2020 hanno precisato che la demolizione e ricostruzione qualificata urbanisticamente come ristrutturazione edilizia non beneficia dell’IVA al 4%, ma dell’aliquota del 10%.

2. Cessioni immobiliari: imponibilità e aliquote

Anche nelle cessioni di fabbricati, qualora rilevanti ai fini IVA per obbligo ovvero per opzione (in base all’art. 10 del D.P.R. n. 633/1972) l’aliquota IVA varia in funzione della tipologia dell’immobile e del soggetto cedente.

Tabella – IVA nelle cessioni di immobili

Sul piano operativo, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la circolare n. 12/E/2007 che i fabbricati in corso di costruzione sono sempre imponibili IVA.

Diversamente, la circolare n. 8/E/2009 ha precisato che la cessione di immobili ancora interessati da lavori di ristrutturazione non ultimati resta soggetta al 22%.

3. Interventi di recupero edilizio

Gli interventi di recupero edilizio rappresentano il principale ambito applicativo dell’IVA agevolata al 10%.

L’aliquota ridotta si applica alle prestazioni aventi ad oggetto:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Tabella – IVA negli interventi edilizi

L’aliquota agevolata trova fondamento nei nn. 127-terdecies e 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972.

4. Beni finiti e beni significativi

Uno dei temi più delicati riguarda la distinzione tra beni finiti, materie prime e beni significativi.

Secondo la circolare n. 1/E/1994 e la risoluzione n. 22/E/1998, i beni finiti sono quelli che:

• mantengono autonomia funzionale;
• restano identificabili dopo l’incorporazione nell’immobile;
• possono essere riutilizzati.

Rientrano in tale categoria, ad esempio:

• infissi;
• ascensori;
• sanitari;
• impianti di climatizzazione.

5. La disciplina dei beni significativi

Particolare attenzione merita la disciplina dei beni significativi prevista dal D.M. 29 dicembre 1999 e dall’art. 7 della legge n. 488/1999.

I beni significativi comprendono:

• ascensori;
• infissi;
• caldaie;
• videocitofoni;
• sanitari e rubinetterie;
• impianti di sicurezza;
• impianti di climatizzazione.

La circolare n. 15/E/2018 ha precisato che l’elenco deve essere interpretato in senso funzionale e non meramente letterale.

Negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria:

• l’IVA al 10% si applica integralmente alla manodopera;
• per i beni significativi, l’IVA ridotta si applica solo entro il limite del valore della prestazione al netto del bene stesso;
• l’eventuale eccedenza resta soggetta al 22%.

Esempio pratico

In questo caso:

• IVA 10% su Euro 4.000 di manodopera;
• IVA 10% su ulteriori Euro 4.000 della caldaia;
• IVA 22% sui restanti Euro 2.000 della caldaia.

6. Locazioni immobiliari

Anche le locazioni possono beneficiare dell’aliquota agevolata qualora imponibili IVA.

Tabella – IVA nelle locazioni

La disciplina trova fondamento nel n. 127-duodevicies della Tabella A allegata al D.P.R. n. 633/1972.