Bonus edilizi 2026: regole variabili per abitazione principale e immobili d’impresa

Il 2026 si colloca nella fase di assestamento dei bonus edilizi verso un assetto “ordinario” e più stabile, caratterizzato da aliquote ridotte e differenziate principalmente in base alla destinazione dell’immobile (abitazione principale o altri immobili). La Legge di Bilancio 2026 (art. 1, comma 22, Legge n. 199/2025) conferma, per recupero edilizio, ecobonus e sismabonus, un regime transitorio 2025–2027 che anticipa la struttura tendenziale di medio periodo, riducendo la portata delle percentuali potenziate.

Ne deriva un impatto operativo rilevante: la maggiorazione “alta” resta di fatto confinata alla prima casa delle persone fisiche, mentre gli immobili delle imprese (o comunque non qualificabili come abitazione principale) operano, nel 2026, con aliquote “base” e con una programmazione finanziaria necessariamente pluriennale, dato il frazionamento della detrazione in quote annuali.

Indice

1. Recupero del patrimonio edilizio (bonus casa) – art. 16-bis TUIR
2. Ecobonus – art. 14, D.L. n. 63/2013
3. Sismabonus – art. 16, D.L. n. 63/2013
4. Imprese: aliquote applicabili nel 2026 e perimetro soggettivo

1. Recupero del patrimonio edilizio (bonus casa) – art. 16-bis TUIR

Evoluzione dell’incentivo: dal 36% storico al rientro su aliquote strutturali

La detrazione per il recupero edilizio (art. 16-bis del TUIR, D.P.R. n. 917/1986) ha conosciuto una lunga fase di potenziamento (50% e plafond più elevato) che, dal 2025, viene progressivamente ricondotta a un livello più contenuto e “standard”.

Il disegno normativo, come ricalibrato per il periodo 2025–2027 e confermato dalla Legge di Bilancio 2026 (art. 1, comma 22, Legge n. 199/2025), introduce una logica a doppio binario: un trattamento più favorevole per l’abitazione principale e un percorso più rapido verso l’aliquota ordinaria per gli altri immobili.

Logica operativa 2025–2027: rileva la destinazione dell’immobile

Nel triennio 2025–2027, l’intensità dell’agevolazione dipende dalla qualificazione dell’unità come abitazione principale (in capo al proprietario o titolare di diritto reale) oppure come immobile diverso (seconde case, locazioni, immobili d’impresa).

Il 2026, in particolare, segna un livello “intermedio” (36% per la prima casa) e un livello “ordinario” per tutto ciò che non è abitazione principale (30%).

Tabella – Bonus casa: aliquote e massimali per periodo e destinazione

2. Ecobonus – art. 14, D.L. n. 63/2013

Dalla stagione “ad aliquote forti” al riallineamento 2025–2027

L’ecobonus (art. 14, D.L. n. 63/2013) nasce con percentuali elevate e, fino al 2024, mantiene una struttura più generosa (55% e poi 65%, con eccezioni al 50% per alcune tipologie dal 2018). La svolta è rappresentata dal riallineamento delle aliquote disposto per il triennio 2025–2027 dall’art. 1, comma 55, lett. a), della Legge n. 207/2024, in un disegno di omogeneizzazione con bonus casa (art. 16-bis TUIR) e sismabonus (art. 16, D.L. n. 63/2013).

Nel 2026, l’ecobonus si colloca stabilmente nel range 36%/30% in funzione della destinazione dell’immobile.

Tabella – Ecobonus: traiettoria delle aliquote

3. Sismabonus – art. 16, D.L. n. 63/2013

Regime fino al 2024: premialità per classi di rischio e “acquisti”

Il sismabonus (art. 16, commi 1-bis e seguenti, D.L. n. 63/2013) è stato storicamente costruito come incentivo a forte premialità, con aliquote differenziate in funzione del miglioramento di una o due classi di rischio e con una variante specifica per acquisti (art. 16, comma 1-septies, D.L. n. 63/2013).

Dal 2025, la struttura percentuale viene “normalizzata” secondo la stessa logica degli altri bonus edilizi, senza incidere sul perimetro tecnico degli interventi, ma riducendo l’intensità dell’agevolazione.

Quadro 2025–2027: destinazione dell’immobile come variabile discriminante

Nel 2026 la detrazione per interventi antisismici converge su: 36% per abitazione principale e 30% per altri immobili, mantenendo il plafond di spesa a 96.000 euro.

Tabella – Sismabonus: aliquote e plafond

4. Imprese: aliquote applicabili nel 2026 e perimetro soggettivo

Regola chiave: l’impresa non accede alla “corsia abitazione principale”

Il tratto operativo più rilevante del quadro 2026 è la separazione netta tra:

• aliquote “più alte” collegate all’abitazione principale (logica tipicamente IRPEF-persona fisica);
• aliquote “ordinarie” applicabili agli altri immobili, categoria nella quale ricadono, di regola, gli immobili d’impresa.

In altri termini, per il 2026 il patrimonio immobiliare aziendale opera, in via fisiologica, su aliquote non potenziate.

Bonus casa vs eco/sismabonus: differenze operative di accesso

• Il bonus casa (art. 16-bis TUIR) è strutturalmente detrazione IRPEF: in pratica, è rilevante per persone fisiche e per soggetti “IRPEF” (es. imprenditori individuali/società di persone), con la consueta attenzione alla qualificazione dell’immobile e alla riconducibilità del beneficio in capo ai soggetti IRPEF.
• Ecobonus e sismabonus (artt. 14 e 16 del D.L. n. 63/2013) hanno invece un’impostazione IRPEF/IRES, con fruibilità più ampia anche per soggetti IRES, sempre nel rispetto delle condizioni oggettive dell’intervento.

Nota operativa: la “leva” decisiva nel 2026 non è tanto la natura tecnica dell’intervento (che resta disciplinata dalle norme speciali), quanto la destinazione dell’immobile e, per il bonus casa, la collocazione soggettiva IRPEF.

Tabella – Sintesi operativa per immobili d’impresa (2026)