B&B: inquadramento reddituale e IVA

Una recente sentenza del Tribunale di Milano (n. 2757 dell’8 maggio 2018) fornisce l’occasione per riepilogare le caratteristiche reddituali e IVA dei B&B e l’autorizzazione allo svolgimento dell’attività in relazione ai regolamenti condominiali.

Innanzitutto la definizione amministrativa dell’attività di Bed & Breakfast è contenuta nell’art. 12 del D.Lgs 79/2011 (Codice del Turismo) ove vengono definite come tali le strutture ricettive:

• a conduzione ed organizzazione familiare;
• gestite da privati in forma non imprenditoriale;
• che forniscono alloggio e prima colazione;
• utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi.

Proprio a seguito di tale definizione, abitualmente le attività di B&B si configurano come meramente occasionali, per la caratteristica base della condivisione della residenza dei proprietari dell’immobile con i locali adibiti all’attività, elemento indispensabile e obbligatorio, ma anche per i caratteri di stagionalità e quindi non abitualità dello svolgimento dell’attività, e come tali portano a conseguire un reddito di natura diversa, di cui all’articolo 67, comma 1 numero 3 lettera i) TUIR.
Partendo da questa definizione stabilita dal Codice del Turismo, la regolamentazione dell’attività di Bed & Breakfast viene poi definita dalle singole Leggi Regionali cui dovrà attenersi ogni attività in base alla propria localizzazione geografica.
Ai fini IVA, invece, viene meno il requisito oggettivo di cui all’art. 4 del DPR 633/1972 che prevede che per attività imprenditoriale si intende l’esercizio abituale, ancorché non esclusivo, dell’attività commerciale.
Conseguentemente le attività di B&B, generalmente gestite occasionalmente, risultano non soggette ad IVA.

La Sentenza del Tribunale di Milano n. 2757 dell’8 maggio 2018 sopra citata fa riferimento alle autorizzazioni necessarie per lo svolgimento dell’attività ed in particolare alle autorizzazioni condominiali: la sentenza stabilisce che il Bed & Breakfast è una forma particolare di locazione breve il cui esercizio non può essere impedito sulla base di un regolamento condominiale che vieta le destinazioni delle unità immobiliari a pubblico esercizio come locanda, pensione, albergo e affittacamere.
In realtà quella citata è solo l’ultima di una serie di sentenze, alcune favorevoli altre contrarie all’esercizio dell’attività di B&B all’interno dei condomini, emanate nel corso degli anni.

Sentenze contrarie all’esercizio dell’attività di B&B all’interno dei condomini:

• Cassazione Civile, sentenza n. 6769 del 19/3/2018: in caso di regolamento condominiale contrattuale non basta il riferimento generale al regolamento nella nota di trascrizione del titolo d’acquisto, ma occorre indicare le clausole specifiche che limitano i diritti dei condòmini: è cioè necessaria una trascrizione specifica ed autonoma del vincolo.
• Tribunale di Milano, sentenza n. 11380 del 10/11/2017: l’attività di B&B è sovrapponibile a quella di pensione o affittacamere che, se vietata dal regolamento contrattuale, deve ritenersi illegittima per violazione della norma regolamentare.
• Cassazione, sentenza n. 109 del 7/1/2016: il condòmino non può destinare l’immobile ad affittacamere, attività alberghiera o Bed & Breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d’uso diverse da quella abitativa. A nulla rileva il fatto che altri condòmini abbiano intrapreso attività che, in base al regolamento, sarebbero invece precluse.

Sentenze favorevoli all’esercizio dell’attività di B&B all’interno dei condomini:

• Cassazione, sentenza n. 22711 del 28/9/2017: il regolamento condominiale non può vietare ai condomini di affittare ai turisti la propria abitazione per le vacanze; la clausola in oggetto risulta nulla in quanto stabilisce limiti di utilizzo alle parti private che non possono essere previsti da parte di un regolamento condominiale;
• Tribunale di Roma, sentenza n. 18557 del 7/10/2016: per l’attività di B&B o di affittacamere non occorre l’approvazione dell’assemblea condominiale né è necessaria la variazione di destinazione d’uso dell’immobile. Tale attività non deve però arrecare alcun pregiudizio ai condòmini (compreso il pericolo per la sicurezza) e non deve essere espressamente vietata dal regolamento.