La legge di Bilancio 2026 ha introdotto una presunzione rilevante ai fini fiscali: il possesso e la gestione di tre o più immobili destinati a locazioni brevi comporta, salvo prova contraria, l’esercizio di un’attività in forma imprenditoriale. Ciò determina l’assunzione dello status di soggetto passivo IVA, con conseguenti obblighi dichiarativi, contabili e di certificazione dei corrispettivi.

Indice

1. La presunzione di attività d’impresa nelle locazioni brevi
2. Qualificazione della prestazione: locazione o servizio ricettivo
3. Qualificazione IVA delle locazioni brevi
4. Regime IVA applicabile
5. Obblighi di fatturazione e certificazione dei corrispettivi
6. Effetti sulla detrazione dell’IVA

1. La presunzione di attività d’impresa nelle locazioni brevi

In prima battuta preme ricordare che a seguito delle modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2026, (art. 1, comma 17, legge n. 199/2025) la gestione di tre o più unità immobiliari destinate a locazioni brevi determina una presunzione legale di esercizio di attività in forma imprenditoriale.

In tale ipotesi, il soggetto – anche se persona fisica – assume la qualifica di soggetto passivo IVA ai sensi dell’art. 4 del D.P.R. n. 633/1972, con conseguente applicazione della disciplina IVA ordinaria (fermo restando il caso in cui il contribuente rientri nel regime forfetario, di cui alla legge n. 190/2014, che prevede la non applicazione dell’IVA).

ATTENZIONE: La locazione breve resta definita, in linea generale, come un contratto di locazione ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, finalizzato a soddisfare esigenze turistiche e spesso accompagnato da servizi accessori (pulizia, fornitura biancheria, accoglienza).

2. Qualificazione della prestazione: locazione o servizio ricettivo

Il nodo centrale ai fini IVA riguarda la corretta qualificazione dell’operazione.

Occorre distinguere tra:

• mera locazione immobiliare, generalmente esente da IVA ai sensi dell’art. 10 del DPR n. 633/1972;
• prestazione di servizi assimilabile all’attività alberghiera, soggetta ad IVA.

La distinzione si fonda sulla presenza o meno di servizi accessori rilevanti.

3. Qualificazione IVA delle locazioni brevi

ATTENZIONE: Sul punto, la prassi e la dottrina (tra cui un documento AIDC Lab 2026) tendono a valorizzare la presenza di servizi accessori per qualificare l’attività come ricettiva. Tale impostazione appare coerente con la giurisprudenza unionale, in particolare con la sentenza della Corte di Giustizia UE causa C-733/22, che richiama il principio di neutralità IVA: prestazioni simili non possono essere trattate diversamente sotto il profilo impositivo.

4. Regime IVA applicabile

Quando la prestazione è qualificata come servizio ricettivo, trova applicazione l’aliquota ridotta del 10%, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972, relativa alle prestazioni rese nel settore alberghiero.

Va evidenziato che, a seguito dell’abrogazione della legge n. 217/1983, il riferimento normativo deve oggi essere coordinato con:

• le normative regionali;
• il D.P.C.M. 13 settembre 2002 (criteri uniformi);
• il D.Lgs. n. 79/2011 (Codice del turismo).

5. Obblighi di fatturazione e certificazione dei corrispettivi

Il regime IVA applicato incide direttamente sugli adempimenti documentali.

ATTENZIONE: In particolare:

• per le operazioni imponibili è obbligatoria la memorizzazione e trasmissione telematica dei corrispettivi ai sensi dell’art. 2 del D.Lgs. n. 127/2015;
• l’adempimento può essere assolto tramite registratore telematico o procedura web “Documento commerciale online”;
• in presenza di pagamenti elettronici, si applica l’obbligo di collegamento tra POS e registratore telematico (art. 2, comma 3, D.Lgs. 127/2015).

6. Effetti sulla detrazione dell’IVA

La qualificazione dell’attività ha impatti rilevanti anche sul diritto alla detrazione IVA.

Tuttavia, come chiarito dalla Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 18/2012, l’IVA relativa a immobili abitativi può essere detratta se gli stessi sono utilizzati nell’ambito di un’attività ricettiva.