Modello RLI: cambia il calcolo delle sanzioni

Stefano Setti | 16/10/2025

Cambia, e in meglio, il calcolo delle sanzioni per la tardiva registrazione dei contratti di locazione. Dal 14 ottobre 2025 l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) e con Risoluzione n. 56/2025 ha finalmente sposato la linea della Cassazione: se registri in ritardo un contratto di locazione pluriennale, e hai scelto il pagamento annuale dell’imposta di registro, la sanzione (ex art. 69 D.P.R. n. 131/1986) si calcola solo sulla prima annualità, non sull’intera durata. Per le annualità dopo la prima torna in gioco il tardivo versamento (ex art. 13 D.Lgs. n. 471/1997). Con cedolare secca, invece, la sanzione è fissa (150/250 euro).

Indice

1. Tardiva registrazione: come cambia il calcolo delle sanzioni
2. Cassazione: conta l’imposta del primo anno, non l’intero canone
3. Risoluzione ADE n. 56/2025: l’allineamento operativo
4. Tabella riepilogativa

1. Tardiva registrazione: come cambia il calcolo delle sanzioni

Negli ultimi anni la questione dibattuta è stata fonte di confusione: sanzione agganciata all’“imposta dovuta”, sì, ma quale? Quella sull’intera durata o quella sul primo anno?

La Cassazione (tra le altre n. 1981/2024, n. 2585/2024, n. 17657/2024) ha tracciato la rotta: se il contribuente paga anno per anno, la violazione riguarda l’anno di riferimento; quindi, la base è l’imposta del primo anno. L’Agenzia ora lo mette nero su bianco con la Risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025 e adegua anche il modello RLI: bene così, perché si evita di gonfiare sanzioni oltre misura.

Due paletti da ricordare:

l’art. 69 D.P.R. n. 131/1986 (come aggiornato dal D.Lgs. n. 87/2024 e dal D.Lgs. n. 81/2025) prevede il 45% (minimo 150 euro) se si ritarda entro 30 giorni, e il 120% (minimo 250 euro) per un ritardo oltre 30 giorni;
con cedolare secca, parlare di “imposta di registro dovuta” non ha senso: infatti la Risoluzione n. 56/2025 chiarisce che in caso di tardiva registrazione si applica la sanzione fissa (150 euro entro 30 giorni; 250 euro oltre).

Per le annualità successive alla prima, se la registrazione iniziale è a posto ma salti o ritardi la rata annuale di registro, non si applica l’art. 69, D.P.R. n. 131/1986: si va sull’art. 13 D.Lgs. n. 471/1997 (tardivo versamento), con possibilità di ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. n. 472/1997).

2. Cassazione: conta l’imposta del primo anno, non l’intero canone

La Sezione V ha messo un punto fermo nel 2024: se il locatore sceglie il pagamento anno per anno (ex art. 17, comma 3, D.P.R. n. 131/1986 TUR), la sanzione per tardiva registrazione (art. 69 TUR) si calcola solo sull’imposta dovuta per la prima annualità. È quella, infatti, l’unica imposta già esigibile al momento della registrazione.

Tra i leading case: Cass. 18/1/2024, n. 1981; 24/1/2024, n. 2357; 29/1/2024, nn. 2585 e 2606; 18/4/2024, n. 10504; 26/6/2024, n. 17657. Il ragionamento riprende anche con Corte Costituzionale, Ordinanza n. 461/2006: l’imposta di registro sulle locazioni pluriennali ha natura annuale; il versamento “in unica soluzione” è una deroga agevolata (riduzione tariffaria) che serve solo ad anticipare gettito. Ne discende un principio di proporzionalità: si sanziona l’imposta scaduta, non quote future non ancora dovute.

3. Risoluzione ADE n. 56/2025: l’allineamento operativo

Con la Risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025, l’Agenzia recepisce l’indirizzo della Cassazione e, per la parte incompatibile, archivia la lettura ampia della Circolare n. 26/E/2011. In sintesi:

Registrazione tardiva con pagamento annuale: la sanzione dell’art. 69 TUR si commisura all’imposta sul canone del primo anno.
Anni successivi: eventuali ritardi nei versamenti annuali non ricadono di nuovo nel perimetro dell’art. 69 TUR: si applica il tardivo versamento ex art. 13, D.Lgs. n. 471/1997, con possibilità di ravvedimento ex art. 13, D.Lgs. n. 472/1997.
Cedolare secca: in assenza di imposta proporzionale di registro, la tardiva registrazione comporta la sanzione fissa di cui all’art. 69 TUR (150 euro entro 30 giorni; 250 euro oltre 30 giorni, secondo i minimi vigenti).
Pendenze in corso: gli Uffici sono invitati a riesaminare i fascicoli alla luce dei nuovi criteri.

4. Tabella riepilogativa

Scenario	Base per la sanzione	Riferimento sanzionatorio	Misura (violazioni dal 1/9/2024)	Note operative
Registrazione tardiva di locazione urbana pluriennale con pagamento annuale	Imposta del 1° anno (2% sul canone della prima annualità)	Art. 69 D.P.R. 131/1986 (TUR)	45% se il ritardo ≤ 30 gg (min 150 euro); 120% se > 30 gg (min 250 euro)	Interessi dovuti; possibile ravvedimento (art. 13, D.Lgs. 472/1997). Allineato a Cass. e Ris. AdE n. 56/2025.
Registrazione tardiva di locazione urbana pluriennale con pagamento in unica soluzione	Imposta complessiva per l’intera durata (al netto riduzione Nota I art. 5 Tariffa, Parte I, TUR)	Art. 69 TUR	45% se il ritardo ≤ 30 gg (min 150 euro); 120% se > 30 gg (min 250 euro)	La violazione incide sull’imposta unica dovuta alla registrazione. Interessi; ravvedimento possibile.
Ritardo nel versamento dell’imposta per annualità 2…n (contratto già registrato con pagamento annuale)	Imposta dell’annualità interessata	Art. 13 D.Lgs. 471/1997	25% (riducibile con ravvedimento)	Non si applica l’art. 69 TUR; usare ravvedimento (art. 13, D.Lgs. 472/1997).
Cedolare secca – registrazione tardiva	Sanzione fissa (nessuna imposta proporzionale di registro)	Art. 69 TUR	150 euro se ritardo ≤ 30 gg; 250 euro se > 30 gg o omissione	Obbligo di registrazione comunque vigente; supera l’indirizzo di Circ. 26/E/2011 (v. Ris. AdE n. 56/2025).
Violazioni anteriori al 1/9/2024	Regime previgente	Art. 69 TUR (versione ante riforme)	Misure precedenti	Valutare il favor rei; verificare decorrenze D.Lgs. 87/2024 e D.Lgs. 81/2025.