Novità per i trasferimenti di interi fabbricati

L’art. 7 del Decreto Crescita (DL 30 aprile 2019, n. 34) ha stabilito che, con effetto dal 1° maggio 2019 – entrata in vigore del decreto stesso – e fino al 31 dicembre 2021, i trasferimenti di interi fabbricati a favore di:

• imprese di costruzione;
• o imprese di ristrutturazione immobiliare,

che entro i successivi 10 anni provvedano alla:

• demolizione e ricostruzione dei fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto a quelli preesistenti, in chiave antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B;
• e all’alienazione degli stessi fabbricati,

tornano applicabili le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa di 200 euro ciascuna (quindi, per un ammontare totale di 600 euro).

Conseguentemente, nei casi in cui sussistano i presupposti sopra riportati, per i fabbricati abitativi non troveranno più applicazione l’imposta proporzionale di registro nella misura del 9% e le imposte ipocatastali nella misura fissa di 100 euro (50 euro per le ipotecarie e 50 euro per le catastali).

Qualora non siano rispettate le condizioni previste dalla disposizione normativa in esame, le imposte di registro, ipotecarie e catastali andranno versate in misura ordinaria, con applicazione di una sanzione del 30% delle imposte stesse. Inoltre, saranno dovuti gli interessi di mora, conteggiati dalla data di acquisto dell’immobile.

Nel dettaglio, l’agevolazione fiscale torna applicabile a condizione che:

• il trasferimento sia effettuato dal 1° maggio 2019 – entrata in vigore del Decreto Crescita – al 31 dicembre 2021, nei confronti di un soggetto imprenditore (individuale o societario) che svolga attività di costruzione o di ristrutturazione di edifici. Stante il contenuto della relazione illustrativa che accompagna il Decreto Crescita, sembra ragionevole ritenere che l’agevolazione in esame torni applicabile unicamente ai trasferimenti di immobili effettuati da imprese non costruttrici dei fabbricati oggetto di alienazione ovvero da soggetti privati;
• il trasferimento abbia a oggetto un intero fabbricato, sia abitativo che strumentale.
  Sul punto occorre evidenziare che:
  – per le cessioni di fabbricati abitativi, l’imposta di registro viene dunque abbattuta alla misura fissa di 200 euro, rispetto a quella proporzionale del 9%, mentre le imposte ipotecarie e catastali aumentano all’importo di 400 euro complessivi, rispetto a 100 euro complessivi;
  – per le cessioni di fabbricati strumentali l’imposta di registro è già pari ad 200 euro, invece le imposte ipocatastali passano dalla misura proporzionale del 4% (3% ipotecaria e 1% catastale) a quella fissa di 400 euro complessivi;
• il soggetto acquirente, entro dieci anni dall’atto di acquisto, provveda alla demolizione dell’edificio, alla ricostruzione di un nuovo edificio, anche volumetricamente non coincidente con il manufatto preesistente (sempreché la normativa locale lo consenta) e alla sua integrale vendita;
• la ricostruzione sia effettuata in chiave antisismica, rispettando la normativa nazionale e locale in tema di costruzioni resistenti ai terremoti;
• il nuovo edificio sia classificato in una delle classi energetiche A o B.