IMU su aree edificabili acquistate all’asta: come stimare il valore venale

Per le aree fabbricabili la base imponibile IMU è il valore venale in comune commercio alla data del 1° gennaio dell’anno d’imposta (o alla data di efficacia degli strumenti urbanistici). Quando il terreno è stato acquistato in sede di vendita giudiziaria, sorge il dubbio se tale valore possa coincidere con il prezzo di aggiudicazione.

La giurisprudenza non è univoca al riguardo: accanto a pronunce che escludono la rilevanza automatica del prezzo d’asta, ve ne sono altre che lo ammettono (o che valorizzano la perizia eseguita nel procedimento esecutivo). La soluzione corretta è caso per caso, applicando i criteri legali e verificando se il prezzo d’asta rifletta, in concreto, il mercato.

Indice

1. Il quadro normativo di riferimento
2. Ruolo dei valori comunali e prova contraria
3. Prezzo di aggiudicazione d’asta: è il “valore venale” IMU?
4. Che cosa “dice” oggi la Cassazione
5. Linee operative per il Comune e il contribuente
6. La disciplina in sintesi
7. Osservazioni conclusive

1. Il quadro normativo di riferimento

Base imponibile IMU – aree fabbricabili (art. 1, comma 746, legge n. 160/2019, in continuità con l’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992 per l’ICI) – Criteri: zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d’uso, oneri di adattamento all’edificazione, prezzi medi di mercato per aree analoghe.

Valori comunali: i Comuni possono fissare valori venali per zone omogenee (art. 1, comma 777, lett. d), legge n. 160/2019) – Il pagamento su un valore non inferiore a quello comunale limita l’accertamento; sono ammessi scostamenti motivati per specificità dell’area.

2. Ruolo dei valori comunali e prova contraria

La Corte di Cassazione ha chiarito che i valori comunali non hanno natura imperativa, costituendo presunzioni superabili con prova contraria (es. Cass. 22 febbraio 2024, n. 4724).

L’ente può discostarsi solo con motivazione specifica sulle peculiarità del bene (si veda anche Cass. 30 maggio 2025, n. 14559).

I criteri legali del comma 746 vanno considerati tutti e congiuntamente (tra le recenti sentenze si veda: Cass. 1° settembre 2025, n. 24341).

3. Prezzo di aggiudicazione d’asta: è il “valore venale” IMU?

Orientamento restrittivo – prezzo d’asta non decisivo: in più occasioni la Cassazione ha affermato che il prezzo di aggiudicazione non è un criterio legale tipizzato e può risultare condizionato da ribassi e dinamiche della vendita forzata; pertanto, non coincide automaticamente con il valore venale (ad es. Cass. 17 maggio 2017, n. 12273).

Orientamento estensivo – prezzo d’asta come indice attendibile: in altre pronunce si è ritenuto che l’aggiudicazione, formata in un procedimento pubblico con perizia, pubblicità e regole di trasparenza, possa costituire parametro idoneo del valore venale quando coerente con il mercato e priva di anomalie (cfr. Cass. 24 settembre 2003, n. 14148).

Orientamento intermedio – centralità della perizia d’asta: un filone valorizza come primaria la perizia giurata del CTU nel procedimento esecutivo, ritenendola il riferimento più tecnico e stabile; il prezzo d’asta viene ponderato in quanto sensibile a contingenze (rialzi/ribassi) e, dunque, da usare con cautela.

ATTENZIONE: In sintesi si può affermare il prezzo di aggiudicazione non è “legge”; può però essere utilizzato (o “pesato”) nella stima IMU se converge con perizia, comparabili e criteri legali, ed è immune da anomalie procedurali o ribassi eccessivi.

4. Che cosa “dice” oggi la Cassazione

I criteri del comma 746 sono il perno della stima: vanno considerati in modo combinato (Cass. 1° settembre 2025, n. 24341).

I valori comunali sono presuntivi e superabili dal contribuente (Cass. 22 febbraio 2024, n. 4724); l’ente può superare il valore comunale solo con specifica motivazione (Cass. 30 maggio 2025, n. 14559).

Il prezzo d’asta:

• approccio cauto (non automatico: Cass. 17 maggio 2017, n. 12273);
• approccio aperto (indice valido se coerente: Cass. 24 settembre 2003, n. 14148). Il risultato pratico è una verifica in concreto, motivata con perizie, comparabili e condizioni dell’asta.

5. Linee operative per il Comune e il contribuente

Per il contribuente:

1. Dossier tecnico sui criteri legali (comma 746): destinazione urbanistica, indici, oneri/bonifiche, accessibilità, vincoli.
2. Comparabili: atti recenti su aree similari; OMI solo come ausilio (non determinante).
3. Perizia indipendente aggiornata all’anno d’imposta (metodo, dati, fotografie, cartografie).
4. Prezzo d’asta: verificarne coerenza con perizia e comparabili; motivare perché riflette/non riflette il mercato (ribassi, aste deserte, scarso numero di offerenti).
5. Valori comunali: usarli come safe harbour se favorevoli; discostarsene con motivazione tecnica quando sovrastimano il caso.

Per il Comune:

1. In caso di versamento su valore ≥ valore comunale: ogni scostamento in accertamento richiede motivazione puntuale (specificità del lotto).
2. Se l’area proviene da asta: valutare perizia CTU, dinamica dei ribassi, concorrenzialità dell’asta; confrontare con comparabili e criteri del comma 746; esplicitare in motivazione perché il prezzo d’asta sia/ non sia rappresentativo.

6. La disciplina in sintesi

Tabella riassuntiva

7. Osservazioni conclusive

In base a quanto sopra, ne consegue che la determinazione del valore venale IMU per aree fabbricabili acquistate in asta non può ridursi—né per il contribuente né per il Comune—alla mera indicazione del prezzo di aggiudicazione.

Quel prezzo è un dato: può essere utile se coerente con i criteri legali, la perizia e i comparabili; va messo in discussione quando emergono anomalie (ribassi marcati, scarsa contendibilità, vetustà della perizia).

La Cassazione richiede un approccio probatorio e motivazionale: occorre cioè considerare tutti i parametri del comma 746, trattare i valori comunali come presunzioni e motivare accuratamente ogni scostamento (da prezzo d’asta o da valori comunali). In tal modo si riduce il rischio di accertamenti e di contenzioso (o se ne rafforza la difesa).