Cessione di immobile strumentale e pro-rata IVA
La cessione di un bene ammortizzabile è esclusa dal calcolo della percentuale di detrazione (pro-rata), ai sensi dell’art. 19-bis, comma 2, D.P.R. 633/1972, anche quando il bene – in vista della dismissione – sia stato riclassificato in bilancio nell’attivo circolante (OIC 16). La ratio è evitare che componenti straordinari/occasionali alterino il significato economico del pro-rata.
È quanto recentemente ribadito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 231 dell’8 settembre 2025. Il caso esaminato riguarda un ente non lucrativo che svolge attività esente (casa di riposo, art. 10, comma 1, n. 21), D.P.R. 633/1972) e imponibile (locazioni optate), che ha ceduto un immobile strumentale optando per l’IVA.
1. Il caso esaminato
2. L’orientamento dell’Agenzia Entrate
3. Perché conta (anche) la “occasionalità”
4. Spunti pratici per gli operatori
5. Osservazioni conclusive
1. Il caso esaminato
Una fondazione (ente non lucrativo) svolge:
- attività principale esente (casa di riposo: art. 10, n. 21);
- attività secondaria imponibile (locazione optata di immobili strumentali).
Per finanziare lavori sulla casa di riposo, l’ente cede nel 2024 uno dei due immobili strumentali (scelto in attivo circolante dal 2022 per effetto della decisione di dismissione, OIC 16). L’ente chiede se la vendita imponibile debba entrare nel pro-rata.
2. L’orientamento dell’Agenzia Entrate
La risposta è no: la cessione di bene ammortizzabile non si computa nel pro-rata (art. 19-bis, comma 2, D.P.R. 633/1972). La riclassificazione contabile non è decisiva; ciò che rileva è la straordinarietà/occasionalità dell’operazione rispetto all’attività propria dell’ente.
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LA RISPOSTA N. 231/2025 IN SINTESI |
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|---|---|
| Norma di riferimento | Art. 19-bis, comma 2, D.P.R. 633/1972 – Dal pro-rata si escludono (tra l’altro) le cessioni di beni ammortizzabili, i passaggi interni ex art. 36, comma 6, D.P.R. 633/1972 e, in determinate condizioni, alcune operazioni esenti. |
| Finalità | Impedire che operazioni non tipiche o occasionali del soggetto passivo distorcano la misura del pro-rata, che deve riflettere il profilo ordinario dell’attività. |
| Bilancio ≠ IVA | La riclassificazione civilistica (da immobilizzazioni ad attivo circolante secondo OIC 16) non muta, ai fini IVA, la natura della cessione come cessione di bene ammortizzabile; ciò che rileva è la funzione economica del bene nell’impresa. |
| Orientamenti richiamati | Prassi su “beni oggetto dell’attività propria” versus “beni strumentali” (Risposte n. 165/2020 e n. 413/2023); esclusione dal pro-rata quando la cessione è residuale rispetto al core business. |
3. Perché conta (anche) la “occasionalità”
L’Agenzia richiama la ratio storica della norma: le cessioni di beni strumentali, in quanto non tipiche, non devono incidere sulla percentuale di detrazione. Nel caso di specie:
- l’ente non svolge attività di compravendita immobiliare;
- la cessione di uno dei due immobili strumentali è evento eccezionale, funzionale a coprire esigenze finanziarie.
Ne discende l’esclusione dal pro-rata a prescindere dal fatto che, per il bilancio, il bene sia divenuto “merce” (attivo circolante).
4. Spunti pratici per gli operatori
| Situazione |
Entra nel pro-rata? |
Fondamento |
Nota operativa |
|---|---|---|---|
| Cessione di bene strumentale/ammortizzabile (anche se riclassificato “bene merce” al solo fine di dismissione) |
NO |
Art. 19-bis, co. 2, D.P.R. 633/1972 |
Documentare la straordinarietà (delibera, storicità d’uso, assenza di trading immobiliare). |
| Cessione di bene oggetto dell’attività propria (es. impresa di trading immobiliare) |
SÌ |
Art. 19, co. 5 |
Qui la vendita è tipica: rileva nel numeratore/denominatore. |
| Passaggi interni fra attività separate (ex art. 36, co. 6) |
NO |
Art. 19-bis, co. 2 |
Esclusi dal pro-rata. |
| Operazioni esenti “non tipiche” (art. 10, nn. 1-9) |
NO se non oggetto dell’attività o accessorie |
Art. 19-bis, co. 2 |
Evitare che esenti occasionali deprimano il pro-rata. |
| Locazioni esenti tipiche (es. core business esente) |
SÌ |
Art. 19, co. 5 |
Rilevano nel denominatore e abbassano il pro-rata. |
- Non fatevi guidare dal bilancio: la riclassificazione OIC 16 è irrilevante per l’IVA se la funzione economica del bene resta strumentale fino alla decisione di dismissione.
- Provate la straordinarietà: conservate delibere, storico d’uso, evidenze che la cessione non appartiene all’attività tipica (statuto/oggetto sociale, pattern storico di vendite).
- Pro-rata “pulito”: escludendo la cessione strumentale, il pro-rata continuerà a riflettere solo le attività ordinarie (esenti vs imponibili).
- Coerenza con il diritto UE: la logica è allineata all’art. 174, par. 2, lett. a), Dir. 2006/112/CE (beni d’investimento fuori dal pro-rata), sebbene l’Agenzia, in questo interpello, si concentri sulla ratio interna e sulla prassi pregressa.
5. Conclusioni
La risposta n. 231/2025 conferma un principio operativo importante: la vendita del bene strumentale resta fuori dal pro-rata, anche se, per ragioni contabili, è stata anticipata la riclassificazione a “bene destinato alla vendita”.
Per gli enti e le imprese con mix di operazioni esenti/imponibili, il messaggio è chiaro: il pro-rata deve rappresentare l’attività ordinaria; gli eventi occasionali (come la cessione di immobilizzazioni) non lo devono alterare.
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