Locazioni brevi: dal 2026 la soglia scende a due “appartamenti”

La legge di Bilancio 2026 interviene “a monte” sul regime delle locazioni brevi: dal periodo d’imposta 2026 la presunzione legale di esercizio in forma imprenditoriale scatta quando, nell’anno, vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti.

La modifica (art. 1, comma 17, legge n. 199/2025), operata sull’art. 1, comma 595, legge n. 178/2020, riduce drasticamente l’area di applicazione dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017 e impone di ripensare, già in fase di pianificazione, inquadramento fiscale, adempimenti e gestione IVA/registri, senza trascurare i chiarimenti di prassi sull’irrilevanza, in ambito tributario, delle sole qualificazioni “turistiche” regionali (Interpelli Agenzia delle Entrate n. 373/2019 e n. 278/2020).

Indice

1. La novità: dal 2026 la soglia passa da quattro a due appartamenti
2. Che cosa si conta: l’“appartamento” come unità e non come numero di contratti
3. Imprenditorialità: non solo soglia, ma anche “assetto organizzato” e servizi
4. Cosa succede se dal 2026 si supera la soglia: adempimenti e profili IVA
5. Esempi pratici

1. La novità: dal 2026 la soglia passa da quattro a due appartamenti

La disciplina delle locazioni brevi nasce con l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 e presuppone, sul piano soggettivo, che il locatore sia una persona fisica che opera fuori dall’esercizio d’impresa. In questo quadro, l’art. 1, comma 595, della legge n. 178/2020 aveva introdotto una presunzione “rigida” di imprenditorialità legata al numero di appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta.

NOVITÀ – Con la legge di Bilancio 2026, l’art. 1, comma 17, della legge n. 199/2025 modifica tale presidio, passando dalla precedente soglia di quattro appartamenti a quella attuale di due. Infatti, resta nel perimetro delle locazioni brevi chi destina alla locazione breve non più di due appartamenti nell’anno; superata questa soglia (cioè dal terzo appartamento), “ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza” l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c., con conseguente fuoriuscita dal regime speciale dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017.

È importante cogliere il senso dell’intervento: non è una modifica di aliquote, ma una scelta di perimetro. La cedolare secca resta, in astratto, invariata; è però la porta di ingresso (locazioni brevi “non imprenditoriali”) a restringersi.

2. Che cosa si conta: l’“appartamento” come unità e non come numero di contratti

Il parametro è il numero di appartamenti destinati alla locazione breve nell’anno, non il numero di contratti, né la durata complessiva. Ne discendono conseguenze pratiche rilevanti.

In primo luogo, il riferimento all’“appartamento” porta normalmente a ritenere che la locazione di più stanze dello stesso appartamento a ospiti diversi, con contratti diversi, rimanga un solo appartamento ai fini del conteggio (perché l’unità immobiliare abitativa resta una). Al contrario, tre unità diverse, anche locate “a spot” per periodi minimi (un fine settimana), determinano comunque lo sforamento: la norma guarda alla pluralità degli immobili nell’anno, non all’intensità d’uso.

In secondo luogo, il criterio è personale: riguarda il singolo contribuente che effettua la locazione breve. Perciò, in linea di principio, il proprietario non “assorbe” automaticamente nel proprio conteggio eventuali locazioni brevi poste in essere da un terzo su un immobile dato in locazione ordinaria o in comodato, perché è il terzo (sublocatore/comodatario) a porre in essere i contratti brevi. Resta però essenziale che l’assetto contrattuale e la gestione reale siano coerenti e documentabili, poiché in caso di riqualificazioni l’Amministrazione finanziaria guarda alla sostanza economica dell’operazione.

3. Imprenditorialità: non solo soglia, ma anche “assetto organizzato” e servizi

La soglia è una presunzione legale che, dal 2026, diventa “molto più facile” superare. Ma il tema dell’imprenditorialità, in generale, continua a dialogare con le regole ordinarie: art. 2082 c.c., art. 55 TUIR (reddito d’impresa) e art. 4 D.P.R. n. 633/1972 (presupposto soggettivo IVA).

Sul fronte dei servizi accessori, la disciplina delle locazioni brevi rimane compatibile con taluni servizi “minimi” (pulizia e cambio biancheria, tipici delle locazioni turistiche gestite tramite intermediari) senza che ciò, da solo, imponga automaticamente l’inquadramento imprenditoriale. Tuttavia, un livello di organizzazione più spinto (accoglienza strutturata, servizi continuativi, gestione assimilabile a struttura ricettiva) può incidere sulla qualificazione, e la prassi ricorda che le qualificazioni regionali turistiche non sono, di per sé, vincolanti sul piano tributario (Interpelli Agenzia delle Entrate n. 373/2019 e n. 278/2020).

4. Cosa succede se dal 2026 si supera la soglia: adempimenti e profili IVA

Quando la presunzione scatta (dal terzo appartamento), il contribuente esce dal “perimetro locazioni brevi” ex art. 4 D.L. n. 50/2017 e si apre il tema dell’operatività in forma imprenditoriale: partita IVA, assetto contabile e, spesso, adeguamenti amministrativi (anche in chiave Registro imprese/SCIA, secondo la disciplina applicabile).

Sul versante IVA, la qualificazione concreta dell’attività diventa decisiva: una gestione che rientri nell’alveo dei servizi di alloggio/para-ricettivi tende a collocarsi nell’imponibile (tipicamente 10% ex n. 120 Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972), mentre la mera locazione abitativa “pura” resta, di regola, esente (art. 10, comma 1, n. 8, D.P.R. n. 633/1972). La linea di confine non è sempre banale e dipende, soprattutto, da come è strutturata l’offerta e dai servizi resi.

Infine, per l’anno “di passaggio” si pone un problema pratico ricorrente: da quando applicare il nuovo assetto? La norma non disciplina espressamente un meccanismo “a evento”; per analogia metodologica, alcuni operatori richiamano l’impostazione resa dall’Agenzia delle Entrate in tema di fuoriuscita dal forfetario per superamento soglia (Circolare n. 32/E/2023), distinguendo tra effetti IVA e imposte dirette. È un’area che merita cautela operativa e, nei casi complessi, un’impostazione documentale robusta.

5. Esempi pratici

Esempio 1 – Due appartamenti, tanti contratti: Tizia loca in forma breve due appartamenti, stipulando 20 contratti complessivi (fine settimana e settimane). Nel 2026 resta entro soglia: in linea di principio può continuare a muoversi nel perimetro dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, perché conta il numero di appartamenti (due), non il numero di contratti.

Esempio 2 – Tre appartamenti anche “solo per un weekend”: Caio loca tre appartamenti per due notti ciascuno, in tre diversi periodi dell’anno. Il terzo appartamento fa scattare la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale ex art. 2082 c.c. per il 2026, con uscita dal regime locazioni brevi.

Esempio 3 – Un appartamento, più stanze a ospiti diversi: Sempronio affitta, con contratti brevi distinti, tre stanze dello stesso appartamento a ospiti diversi. Ai fini della soglia, normalmente si considera un solo appartamento, quindi non si supera il limite delle due unità (fermo restando che l’organizzazione dei servizi può rilevare su altri piani).

Esempio 4 – Proprietario e sublocazione breve del conduttore: Tizio ha tre immobili. Ne loca in breve due. Il terzo lo concede con locazione ordinaria a Caio, che (nei limiti civilistici/contrattuali) lo subloca in breve. In linea generale, Tizio continua a “contare” due appartamenti, perché i contratti brevi sono posti in essere da Caio; la coerenza dell’assetto contrattuale e gestionale è però decisiva per evitare contestazioni di sostanza.