L’art. 4 del D.L. n. 50 del 24 aprile 2017 (c.d. Manovra correttiva 2017 – pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n. 95 del 24/04/2017 – S.O. n. 20) ha previsto delle importanti modifiche con riferimento al regime fiscale riservato ai contratti di locazioni brevi stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017.
La nuova disposizione normativa stabilisce che:

  • per locazioni brevi si intendono: “i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”;
  • ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applicano le norme relative alla cedolare secca, con aliquota del 21% in caso di opzione;
  • medesime disposizioni di cui al punto precedente tornano applicabili anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle stesse condizioni previste per le locazioni brevi;
  • in capo ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, è previsto l’obbligo di trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi con il loro intervento. In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione è prevista la sanzione amministrativa da 250 a 2.000 Euro. Tale sanzione è ridotta alla metà qualora la trasmissione sia effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, venga effettuata la trasmissione corretta dei dati. Inoltre, qualora gli stessi soggetti incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione in esame, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento e alla relativa certificazione. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

NB: con riferimento all’entrata in vigore della norma la stessa evidenzia che: “a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca”, facendo dunque espresso riferimento alla data di stipula del contratto e non alla sua decorrenza. Le nuove regole dovranno pertanto essere applicate a tutti gli accordi sottoscritti a partire dal 1° giugno 2017. Si attende un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate in cui saranno stabilite le disposizioni di attuazione, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario. La normativa stabilisce che l’Agenzia delle Entrate possa stipulare apposite convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione online, al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione dei medesimi portali.

Locazioni brevi: trattamento fino al 1° giugno 2017
  • Risulta opportuno ricordare che fino al 1° giugno 2017 tra le locazioni brevi rientrano anche le locazioni turistiche di immobili concessi per brevi periodi ad uso abitativo e per finalità turistiche, in cui i contraenti si limitano a regolare i termini relativi al solo godimento temporaneo del bene e non anche la fornitura di servizi di tipo accessorio o complementare per i quali vigeva espresso divieto. La fornitura della biancheria e la pulizia dei locali basta a definire la linea di demarcazione con l’attività svolta in modo professionale e soggetta al reddito d’impresa.
  • Il contratto di locazione turistica, regolato dall’art. 1571 e seguenti del Codice Civile, deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, l’importo del canone d’affitto e l’eventuale caparra o cauzione versata, le spese incluse o escluse nel prezzo (ad esempio luce, gas, condominio, pulizie), i termini di consegna.
  • Non è prevista la registrazione purché la durata sia inferiore a 30 giorni.
  • Ai fini fiscali è possibile aderire in sede di dichiarazione dei redditi alla cedolare secca a patto che l’affitto avvenga tra soggetti privati e che l’immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo. L’aliquota da applicare alle locazioni per uso turistico in cedolare secca è pari al 21% e va calcolata sull’importo del canone complessivo. Chi non aderisce alla cedolare secca deve riportare il reddito ai fini IRPEF nella dichiarazione dei redditi tra i “redditi fondiari”.

NB: considerato che per tali tipologie di locazioni non risulta obbligatoria la registrazione (se la locazione è di durata inferiore a 30 giorni) vi è un’obiettiva impossibilità di effettuare i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, con la conseguenza che pochi contribuenti registrano i contratti di locazione e dichiarano regolarmente i proventi degli affitti brevi nelle località turistiche ovvero brevi. Inoltre, la diffusione di portali online come intermediari della locazione ha contribuito ad estremizzare questa situazione, in quanto viene offerta la possibilità a chiunque di locare il proprio appartamento senza le complicazioni della locazione abitativa tradizionale. Proprio da questi presupposti prende spunto la modifica normativa disciplinata dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017.

Opzione per la cedolare secca sulle locazioni brevi

Modalità di opzione L’opzione per l’applicazione della cedolare secca (21% – tassazione sostitutiva che sostituisce l’IRPEF, l’imposta di registro e bollo) sui contratti di locazione breve, stipulati dal 1° giugno 2017, deve essere espressamente esercitata nella dichiarazione dei redditi. Infatti, solo in tal caso l’intero corrispettivo verrà tassato al 21%.

NB: invece, nella generalità dei casi, in assenza di opzione il reddito dovrebbe rientrare tra quelli fondiari con deduzione forfetaria del canone del 5%.

Le due vie per i locatori di affitti brevi Sulla base di quanto precede ne consegue che i locatori di affitti brevi avranno due possibilità:

  • esercitare l’opzione per la cedolare secca (in dichiarazione dei redditi, ovvero 730) con applicazione dell’imposta sostitutiva nella misura del 21% (in tal modo ci si libererà degli adempimenti legati all’IRPEF, all’imposta di registro e di bollo);
  • assoggettare all’IRPEF i proventi delle locazioni brevi (quindi, senza optare per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi ovvero 730) indicandoli nella dichiarazione dei redditi. Senz’altro, nella generalità dei casi, avendo una tassazione maggiore rispetto all’imposta sostitutiva del 21%.
Affitto breve direttamente stipulato dal proprietario di casa Si evidenzia che qualora sia direttamente il proprietario di casa che provvede ad affittare l’immobile, lo stesso dovrà procedere al pagamento delle imposte scegliendo una delle due possibilità precedentemente descritte; discorso diverso vi è quando si inseriscono nell’attività soggetti terzi, ovvero agenzie immobiliari o i nuovi portali internet specializzati all’intermediazione immobiliare o più in generale intermediari immobiliari (si veda più avanti).

NB: si fa presente che le nuove disposizioni normative, e questa è una vera novità, devono essere applicate anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi. In tali ipotesi particolari dovrebbero far parte dell’imponibile anche le spese condominiali rimborsate dall’inquilino e pagate insieme al canone, che sono invece esplicitamente escluse dall’imponibile nella locazione ordinaria (sul punto si auspicano degli opportuni/necessari chiarimenti ministeriali).
Ne consegue che la cedolare secca torna applicabile anche per chi ha la casa in comodato come diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) o è inquilino e fare dunque una sublocazione, si evidenzia, invece, che il D.L. n. 50/2017, non menziona le pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Imprese operanti nei settori della siderurgia e metallurgia (gruppo VII, specie 1a /A e 1a /C, della tabella dei coefficienti di ammortamento ex D.M. 31 dicembre 1988) 11%, tenendo presente che l’eccedenza è deducibile in quote costanti nei cinque periodi d’imposta successivi
Gli adempimenti degli intermediari immobiliari
In base al contenuto della disposizione normativa:

  • gli intermediari immobiliari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi per suo tramite (sulla base delle indicazioni che saranno fornite entro il 22 luglio 2017 da apposito Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate);
  • nel caso in cui l’intermediario immobiliare, incassi anche il canone pattuito, lo stesso dovrà operare in qualità di sostituto d’imposta con l’obbligo di trattenere il 21% e procedere poi al suo versamento direttamente all’Erario;
  • l’imposta trattenuta e versata dall’intermediario dovrà essere certificata al locatore. Per il locatore tale imposta trattenuta avrà natura a titolo di imposta o a titolo d’acconto a seconda che lo stesso abbia optato o meno per la cedolare secca.
Stefano Setti

Stefano Setti

Condividi l'articolo...Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedInEmail this to someone