I soggetti beneficiari della detrazione per il risparmio energetico (c.d. ecobonus) per gli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali che consentono un rilevante risparmio energetico, dal 1° gennaio 2017, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati con la facoltà di successiva cessione del credito.

NB: risulta opportuno precisare che la detrazione stante quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2017 non poteva essere ceduta a:

  • istituti di credito;
  • intermediari finanziari.

Con l’emendamento passato alla commissione Bilancio della Camera, a firma Antonio Misiani il 22 maggio 2018, sempre che sia confermato in sede di legge, permetterà ai soli “incapienti” a basso reddito (contribuenti con reddito lordo annuo sino a 8.000 Euro) di cedere il credito fiscale del 65% direttamente alle banche, incassando subito il denaro (o almeno gran parte).

Ciò premesso si evidenzia che, come ormai noto, la detrazione per il risparmio energetico (detrazione fiscale al 65% delle relative spese) torna applicabile anche per le spese:

  • sostenute su parti comuni di edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis C.C.;
  • che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il condominio.

Tenendo presente che per gli interventi di risparmio energetico sulle parti comuni di edifici condominiali, a seguito della Legge di Bilancio 2017, la detrazione è stata prorogata per 5 anni, fino al 31 dicembre 2021.

Da ricordare
L’art. 1117 c.c. (Parti comuni dell’edificio) stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio, nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Il successivo art. 1117-bis c.c. estende l’applicazione delle suindicate disposizioni, in quanto compatibili, a tutti i casi in cui più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Inoltre, si fa presente che fino al 31 dicembre 2016 per gli interventi condominiali l’ammontare massimo di detrazione deve essere riferito a ciascuna delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Tuttavia, quando si tratta di un intervento di riqualificazione energetica, per il quale è prevista la detrazione di 100.000 Euro – e lo stesso intervento si riferisce all’intero edificio e non a “parti” di edificio – tale somma costituisce anche il limite complessivo di detrazione e va ripartita tra i soggetti che hanno diritto al beneficio.
Invece, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017, le detrazioni per il risparmio energetico sono calcolate su un ammontare complessivo delle spese non superiore ad Euro 40.000, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Si tratta di una stretta nel limite massimo delle spese per le parti condominiali, in quanto fino al 31 dicembre 2016 l’importo massimo agevolabile per gli interventi condominiali per il risparmio energetico andava “riferito a ciascuna delle unità immobiliari che compongono l’edificio”, tranne per la riqualificazione energetica generale (C.M. n. 36/E/2007). Quindi, se ci sono 4 appartamenti, il limite di spesa per cambiare l’impianto di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaia a condensazione fino al 31 dicembre 2016 era di 184.615,36 Euro (46.153,84 Euro x 4), mentre dal 2017 è di 160.000 Euro (40.000 Euro x 4).

Adempimenti in capo all’amministratore Per ottenere l’agevolazione fiscale sulle spese energetiche, l’amministratore (o il condomino che se ne occupa) deve acquisire i seguenti documenti, pena la decadenza dal beneficio:

  • l’asseverazione, attestante che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti;
  • l’attestato di prestazione energetica, che comprende i dati relativi all’efficienza energetica propri dell’edificio
  • la scheda informativa relativa agli interventi realizzati, redatta secondo lo schema riportato nell’Allegato E del D.M. 19 febbraio 2007 “Decreto edifici” o nell’Allegato F (se l’intervento riguarda la sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari o l’installazione di pannelli solari) che riporta i dati identificativi del soggetto che ha sostenuto le spese e dell’edificio su cui i lavori sono stati eseguiti, la tipologia di intervento eseguito e il risparmio di energia che ne è conseguito, nonché il relativo costo, specificando l’importo per le spese professionali e quello utilizzato per il calcolo della detrazione.

È conservare tutta la documentazione originale, così come individuata dal Provvedimento Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011 (come ad esempio l’asseverazione del tecnico abilitato, la ricevuta comprovante la trasmissione del fascicolo all’ENEA e le fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute, ecc.) al fine di esibirle a richiesta degli Uffici.
Da ricordare
Le regole valide per i condomini si applicano anche in caso di lavori svolti dall’amministratore giudiziario; pertanto, tale soggetto può effettuare gli adempimenti con le stesse modalità seguite dall’amministratore del condominio (R.M. n. 341/E del 21 luglio 2008).

Bonifici I contribuenti non titolari di reddito di impresa, come nel caso di un condominio, per beneficiare della detrazione in esame devono fare i pagamenti esclusivamente con bonifico bancario o postale soggetto a ritenuta dell’8% (dal 1° gennaio 2015). Il pagamento dei lavori potrà avvenire da un conto corrente condominiale o in alternativa dal conto corrente di uno dei condomini a cui sarà affidato ufficialmente l’incarico del pagamento.
Dal 1° gennaio 2017, il versamento della citata ritenuta potrà essere effettuato dal condominio solo quando l’ammontare delle ritenute operate raggiunge l’importo di 500 Euro o comunque entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno, se non viene raggiunto l’importo di 500 Euro. Inoltre, sempre dal primo gennaio 2017, il pagamento dei corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, effettuate nell’esercizio di impresa, dovrà essere eseguito dai condomìni solo tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati.
Nei bonifici è necessario indicare:

  • la causale del versamento;
  • il codice fiscale del condominio ed anche il codice fiscale dell’amministratore o del condomino che effettua il pagamento;
  • il numero di partita IVA o il codice fiscale del beneficiario del bonifico.

Caso: ritenuta sui bonifici
I condomini che, per avvalersi delle agevolazioni fiscali in esame, effettuano i pagamenti mediante bonifici bancari o postali, non devono operare su tali somme le ulteriori ritenute ordinariamente previste dal D.P.R. n. 600/1973 (C.M. n. 40/E del 2010). Conseguentemente, per beneficiare della detrazione ai bonifici andrà applicata la sola ritenuta dell’8% prevista dal D.L. n. 78/2010, avente carattere speciale, che sarà operata da banche e Poste.

Caso: codice fiscale del condominio
Per beneficiare della detrazione in esame, il condominio è tenuto a chiedere l’assegnazione di un codice fiscale prima ancora di procedere coi lavori e successivamente seguire tutte le procedure previste per le detrazioni, tra cui anche quelle per i pagamenti (C.M. n. 11/E del 21 maggio 2014).

Documenti da conservare da parte dei singoli condomini Ogni singolo condomino che intende fruire della detrazione fiscale deve invece acquisire e conservare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui egli attesti:

  • di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge;
  • la quota della spesa imputabile a ciascuna delle unità immobiliari possedute dal condomino, calcolata in base ai millesimi di proprietà.

Nella quietanza che l’amministratore deve rilasciare, per attestare il pagamento delle spese sostenute da ciascun condomino, deve indicare specificamente la quota della spesa relativa alle parti comuni imputabile a ciascuna delle unità immobiliari (eventualmente) possedute dal condomino (R.M. n. 124/E del 4 giugno 2007).
In caso di richiesta di chiarimenti al singolo condomino, lo stesso potrà esibire tutta la documentazione conservata dal proprio amministratore.

Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, la Legge di Bilancio 2017 ha inoltre previsto ulteriori novità con riferimento agli interventi di riqualificazione energetica che riguardano le parti comuni degli edifici condominiali.
Infatti, in tali casi la detrazione spetta nella misura superiore (rispetto a quella del 65%):

  • del 70%, nel caso in cui tali lavori interessino l’involucro dell’edificio “con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo”;
  • del 75%, nel caso in cui gli interventi fossero finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva conseguendo almeno la qualità media definita dal D.M. 26 giugno 2015 del Ministero dello Sviluppo economico.

Per i sopraelencati interventi il limite massimo di spesa è pari a 40.000 Euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

NB: la sussistenza delle condizioni per beneficiare della detrazione nella misura del 70% e 75% deve essere asseverata da professionisti abilitati mediante l’APE (attestazione della prestazione energetica degli edifici) di cui al D.M. 26 giugno 2015. Su queste dichiarazioni l’ENEA effettuerà, anche a campione, dei controlli. La mancata veridicità dell’attestazione comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista ai sensi delle disposizioni vigenti.

Stefano Setti

Stefano Setti

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